Еженедельная газета «Недвижимость и строительство Петербурга» о консультационном семинаре СПО. Обзор материалов семинара

В Петербурге прошел консультационный семинар, посвященный методам и технологиям массовой оценки недвижимости. Встречу организовали специалисты Сообщества профессионалов оценки (СПО) при поддержке ГУП «ГУИОН», Фонда имущества Петербурга и ГК «Аверс».

Семинар собрал специалистов из Москвы, Архангельска, Мурманска, Петропавловска-Камчатского, Ярославля, Петербурга и Ленинградской области.

Это первое мероприятие в рамках сотрудничества СПО с петербургскими учебными заведениями (Учебно-методическим центром Государственного университета, НОУ «Институт внешнеэкономических связей», Институтом экономики и права и др.).

Информационными партнерами выступили интернет-порталы www.appraiser.ru; www.labrate.ru. Программу формировали директор по научно-методической работе ГК «Аверс» Николай Баринов и главный специалист экспертно-аналитического отдела ГУП «ГУИОН» Михаил Иголкин.

Участники обсуждали проблемы практического применения методов массовой оценки, программное обеспечение оценочной деятельности. На конкретных примерах были показаны типичные ошибки оценщиков при использовании сравнительного подхода.

Интерес вызвали примеры применения методов массовой оценки в отчетах об индивидуальной оценке объектов недвижимости. На слушателей семинара произвела впечатление демонстрация программного модуля по разработке экономико-математических моделей.

Понятный интерес представителей оценочных фирм к информационным ресурсам городских структур будет иметь практический результат: вероятно, в ближайшее время ГУП «ГУИОН» начнет предоставлять компаниям и специалистам (на коммерческой основе) рыночную информацию об объектах-аналогах.

Отчеты в розницу и оптом
На практике применяются два вида оценки стоимости объектов недвижимости — массовая и индивидуальная.

Индивидуальная — определение рыночных стоимостных характеристик объекта недвижимости на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). Характеристики объекта сравниваются с параметрами небольшого количества аналогов с учетом всех (по возможности) ценообразующих факторов.

Индивидуальную оценку должны выполнять высококвалифицированные эксперты. Могут учитываться субъективное мнение и интуиция оценщика, основанные на его опыте и знании рынка. Цели индивидуальной оценки более разнообразны: для покупки или продажи; для продажи в течение ограниченного промежутка времени; оценка земли и зданий для их использования в качестве обеспечения кредитных обязательств и т. д.

Массовая оценка — систематизированный метод получения оценок рыночных стоимостных характеристик большой группы объектов недвижимости, расположенных на обширной территории, с использованием методов статистической обработки информации на базе сравнительно большого количества аналогов. В этом случае используется минимальный набор объективно измеряемых ценообразующих факторов, общих для всех аналогов.

Как правило, массовая оценка выполняется в государственных целях, с привлечением большого количества исполнителей. (Высокий уровень квалификации специалистов требуется для разработки модели, а в непосредственном применении — не обязателен.) Они должны действовать в соответствии с формально узаконенными процедурами, исключающими субъективизм.

Плата за «конвейер» — 15%
Специалисты, занимающиеся моделированием, должны иметь хорошее представление о состоянии рынка, его основных тенденциях, чтобы определить, насколько получаемая модель адекватна реальной рыночной ситуации.

Массовая оценка обходится во много раз дешевле индивидуальной. Финансировать такие работы можно за счет бюджетных средств.

Кроме того, массовая оценка применяется при анализе рынка, в том числе и динамическом. Такой подход зачастую делает более очевидными происходящие процессы и позволяет строить более точные прогнозы и принимать обоснованные решения.

Отказ от использования в модели некоторых ценообразующих факторов уменьшает точность оценки каждого конкретного объекта, но это неизбежная плата за объективность и простоту модели. Массовая оценка по определению менее точна, чем индивидуальная. При создании экономико-математических моделей приемлемый уровень средней ошибки — 15%.

Эффективность методов массовой оценки объектов рынка коммерческой недвижимости доказана практикой.

Текст подготовлен по материалам доклада, сделанного на семинаре главным специалистом экспертно-аналитического отдела ГУП «ГУИОН» Михаилом Иголкиным.