Итоги форума «Практические аспекты оценки – профессиональный дискурс»

13–14 июня в Санкт-Петербурге состоялся форум «Практические аспекты оценки – профессиональный дискурс», организованный НП СРОО «СПО».

В рамках мероприятия проходил круглый стол, посвященный обсуждению методологических подходов к оценке, выработке системы, позволяющей свести к минимуму вероятность ошибок и их последствия. Модератором круглого стола выступил к.т.н., доцент, член Совета Партнерства, член Экспертного совета Партнерства, член Совета по аттестации оценщиков при КУГИ Санкт-Петербурга, генеральный директор ООО «Кэпитал Консалтинг» Дмитрий Дмитриевич Кузнецов.

Круг основных спикеров составили ведущие эксперты НП СРОО «СПО»:

Баринов Николай Петрович – FRICS, к.т.н, доцент, член Совета НСОД РФ, член Экспертного совета Партнерства, директор по научно-методической работе ГК «АВЕРС»;

Бойко Андрей Юрьевич – член Экспертного совета Партнерства, член Дисциплинарного комитета партнерства, член рабочей группы по вопросам осуществления кадастровой оценки земельных участков на территории Санкт-Петербурга, заместитель генерального директора ООО «Центр оценки «Аверс»;

Жуковский Владимир Витальевич – член Совета НСОД РФ, председатель Совета Партнерства, член Экспертного совета Партнерства, член Совета по аттестации оценщиков при КУГИ Санкт-Петербурга, заместитель генерального директора по экономике и финансам ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»;

Козин Петр Александрович – д.т.н., профессор, член Совета Партнерства, член Экспертного совета Партнерства, международный эксперт по оценке недвижимости со специализацией в Российской Федерации, председатель совета директоров группы компаний РМС;

Кривошея Владимир Андреевич – председатель Экспертного совета Партнерства, заместитель начальника отдела оценки ГУП «Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости».
 

Участники круглого стола высказали квалифицированное мнение по проблемам несоблюдения требований законодательства об оценочной деятельности Российской Федерации в отчетах об оценке, определения видов ошибок в отчетах, их последствий и другим вопросам, касающимся анализа типовых ошибок в отчетах по оценке.
 

Участниками круглого стола были даны определения понятия «ошибки в отчетах». В частности, экспертами было высказано мнение о том, что ошибками является все то, что может привести к разрушению доказательной базы в отчете и позволит признать недействительным отчет в суде, то, что приводит к коррекции результата оценки в любую сторону. Участники обсуждения также дали определение ошибки как несоответствия между эталоном и тем, что реализуется на практике (за эталон можно принимать действующие ФСО, учебники по оценке, методические рекомендации и т.д.).

В том числе прозвучало мнение о том, что ошибка – это такое действие, последствия которого могут быть проанализированы и взвешены: если есть уверенность в том, что это действие на результат никак не скажется, то такое действие ошибочным считать нельзя; при этом если не имеется никакой процедуры, которая позволит оценить тяжесть ошибки, то такое действие ошибкой также являться не будет.

По мнению экспертов, ошибка – это все то, что может повлечь признание отчета недействительным в рамках справедливого состязательного процесса, который должен происходить между оценщиком от продавца и оценщиком от покупателя. В отчете об оценке, прежде всего, определяется величина рыночной стоимости, а рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена сделки между типичным продавцом и типичным покупателем. Оценка – это процесс согласования интересов этих двух людей – продавца и покупателя.

Кроме того, эксперты отметили, что ошибки преимущественно формируются на этапе составления задания на оценку, в этой связи следует учитывать, что нельзя «придумывать» объект оценки самостоятельно, на этом этапе все должно быть сделано заказчиком оценки: либо на основании представленных им документов, либо в форме технического задания.
 

Особый интерес для участников круглого стола представляло обсуждение практических аспектов оценочной деятельности, наиболее типичных ошибок, встречающихся в отчетах об оценке. Например, таких, как расчет внешнего износа в затратном подходе с использованием результатов реализации доходного подхода, отказ от сравнительного подхода на том основании, что трудно подобрать аналоги или отказ от доходного подхода в связи с тем, что трудно прогнозировать доходы, а также определять ставку дисконтирования.
 

Особое внимание в процессе дискуссии было уделено вопросу удаления из выборки аналогов с целью сужения диапазона цен перед или после корректировок. Нередки случаи, когда в результате проведения всех корректировок в сравнительном подходе получается очень большой разброс в ценах объектов-аналогов. В оценке всегда строится некая расчетная модель. Когда в сравнительном подходе выбираются аналоги, оценщик пытается получить некую информационную базу, выборку, которая вместе с объектом представляла бы собой однородную группу аналогов, которые одинаково образованы. Предполагается, что все, что присуще приведенным в отчете аналогам, верно и для объекта.

Как известно, в определенный момент была предпринята попытка внести в проект стандарта по недвижимости определение однородной выборки. При обсуждении проекта стандарта эта попытка была воспринята общественностью отрицательно, тем не менее, представляется целесообразным учитывать необходимость данного определения при разработке методических рекомендаций СРОО.
 

Эксперты привели свое видение классификации ошибок, к основным, наиболее часто встречающимся, ошибкам были причислены: ошибки, возникающие при расчетах, в формулах и алгоритмах, ошибки в терминах, методологические ошибки.

Ошибки в понимании используемой в отчетах об оценке терминологии приводит к существенным содержательным искажениям. Например, типичные, часто применяемые оценщиками термины «общая площадь», «износ» на самом деле таковыми не являются и не соответствуют своему содержанию.

Есть еще один вид ошибок – методические, проиллюстрировать которые можно следующим примером: в доходном подходе денежный поток реальный, а ставка номинальная, или наоборот. Такие вопросы важно решать при формировании модели оценки.

Существует такая категория ошибок, как ошибки в исходных данных, возникающие на этапе получения от заказчика информации, в том числе на стадии описания и структуризации объекта оценки, которые приводят к тому, что отчет может быть выполнен не на ту тему.

Сюда же относятся ошибки накопления промежуточных погрешностей – измерений, вычислений, расчетных методик, а также ошибки получения результатов, согласования, взвешивания.
 

Широкий круг обсуждаемых проблем был посвящен вопросам совершенствования законодательства об оценочной деятельности Российской Федерации.

В настоящее время большое внимание уделяется совершенствованию законодательной базы (принимаются законы, ФСО, приказы Минэкономразвития, методические рекомендательные документы). Удовлетворяет ли представителей оценочного сообщества скорость совершенствования этой базы? И да, и нет. С одной стороны, необходимо время для того, чтобы приобрести опыт работы в условиях принятых на законодательном уровне документов, с другой стороны, что остаются неурегулированным ряд вопросов, которые должны были быть прописаны в законе, ФСО, методических рекомендациях, стандартах. Необходимо в этом направлении совершенствовать законодательство для того, чтобы обеспечить «правила игры».

Каким образом действовать в сложившейся ситуации? Очевидно, что увеличить скорость доработки старых и принятия новых законодательных актов, федеральных стандартов не представляется возможным в силу смены власти, коррупционных скандалов, которые сопровождают эту смену, но недостающие методические материалы, отражающие современный уровень развития оценочной деятельности по вопросам, где наблюдается несовершенство действующего законодательства, возможно разрабатывать на уровне СРОО.

Участники круглого стола отметили, что вопросы выработки стандартов оценочной деятельности должны решаться с учетом опыта создания международных стандартов.

Вначале создавались объемные международные стандарты, затем их авторы перешли к более обобщенной информации. В сегодняшней ситуации при выработке стандартов российским специалистам следует пройти свой путь, учитывая международный опыт.

В этой связи возникает ряд проблем, например, в соответствии с принятым ФСО эксперты должны проходить квалификационный экзамен, который предусматривает порядка 1000 вопросов, 80% из которых могут быть заменены в течение квартала. Из принятых сегодня международных стандартов не извлечь даже 1000 вопросов, на которые можно было бы детально и правильно ответить. Поэтому сегодня в России целесообразно создавать менее объемные обобщенные стандарты.
 

Участники круглого стола также обсудили ряд вопросов, касающихся критериев определения существенности ошибки, выявления качественного и некачественного отчета, ошибок в отчетах в разрезе теории управления качеством и т.д.

По результатам мероприятия будет выработано экспертное мнение, которое будет использовано при создании методических рекомендаций НП СРОО «СПО».

 

В ходе проведения форума состоялся авторский семинар«Оценочная деятельность и ее результаты в судебно-арбитражной практике» советника Управления частного права Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Суворова Евгения Дмитриевича.

Участники семинара обсудили практические аспекты судебно-арбитражной практики.

 

В первой части семинара освещались теоретические вопросы судебно-арбитражной практики Северо-Западного федерального округа. В частности, было обозначено, что структура арбитражного судопроизводства состоит из следующих инстанций:

1 уровень арбитражные суды субъектов Российской Федерации (в частности Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области);

2 уровень арбитражные апелляционные суды;

3 уровень федеральные арбитражные суды округов (кассационная инстанция) (в частности Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа);

4 уровень Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

В первые три инстанции может обратиться любое лицо, на основании данного обращения возбуждается жалоба и, суд выносит постановление. Высший арбитражный суд рассматривает далеко не все дела, всего лишь порядка 2% дел от тех заявлений, которые туда попадают. Это связано с тем, что основной задачей Высшего Арбитражного Суда РФ является обзор и обобщение судебной практики, с целью формирования единого подхода к рассмотрению дел судами нижестоящих инстанций в спорных ситуациях.

Оценщик как субъект или отчет об оценке как результат его деятельности могут принимать участи в арбитражном судопроизводстве в качестве различных участников процесса. Как правило, речь идет об арбитражной практике по отчетам оценщиков. Имеется в виду, что в данном случае оценщик является третьим лицом и его отчет рассматривается в рамках конкретного спора, либо этот оценщик является экспертом, которому судом поручена экспертиза и оценка ущерба стоимости какого-то объекта. Но бывают и иные случаи участия оценщиков в арбитражной практике, в частности, оценщики могут быть ответчиками по искам заказчиков, которые не согласны с результатами произведенной оценки и пытаются таким образом возместить убытки.

В качестве истцов оценщики выступают с заявлениями о взыскании суммы вознаграждения, не уплаченного им заказчиками, или оценщики оспаривают отрицательные заключения на отчет. Бывают случаи, когда Территориальным управлением Росимущества не делается заключение, в частности, когда объектом оценки является имущество ГУП, иных организаций, находящихся в процедуре банкротства, владельцем имущества которых является Российская Федерация или субъект РФ.

Спорные вопросы, возникающие в связи с оценкой, наверное, зависят от того, какой иск и какой спор рассматривается судом. Это могут быть, например, иски по возмещению ущерба, отчет о возмещении ущерба, иски о выплате действительной стоимости доли при выходе из общества с ограниченной ответственностью или при исключении из общества с ограниченной ответственностью, иски о выкупе акций. Бывают случаи, когда общества с ограниченной ответственностью совершают крупные сделки – более чем на 50% от балансовой стоимости, и в таком случае совет директоров, вынося вопрос на одобрение на общем собрании акционеров, указывает на возможность любому акционеру продать свои акции обществу. В этом случае определяется, по какой цене они должны быть выкуплены.

 

Автор семинара привел конкретные примеры судебно-арбитражной практики Северо-Западного федерального округа:

·         У Кировского завода есть дочерняя организация «Путиловский завод», При образовании организации в нее было вложено порядка 600 млн. рублей. Путиловский завод приобрел акции компании «Новая дорога», ранее принадлежавшей директору Кировского завода и его матери. Акции были приобретены на сумму 550 млн. рублей, впоследствии выяснилось, что эти акции стоят не более 220 млн. рублей. Привлечение к ответственности в виде возмещения убытка этой суммы Кировскому заводу осложнялось тем, что суды неоднозначно подошли к вопросу о том, что деньги выведены из дочерней организации, а не сам директор Кировского завода совершил соответствующую сделку. Тем не менее, для Президиума это не стало основанием для отказа в иске.

·          Балтийский завод договорился с заказчиками из Швеции построить им 4 корвета, стоимость каждого из которых должна была составить 48 млн. евро. Корветы в срок выполнения работ не были построены, шведы обратились в Стокгольмский арбитражный суд с заявлением о взыскании неустойки с Балтийского завода в размере 145 млн. евро. Они представили в суд обоснование иска на эту сумму – заключение, согласно которому стоимость корвета такого класса составляет 98 млн. евро. Акционеры Балтийского завода знали о том, что существует ряд дел в президиумах, когда суд вынес решение о том, что можно оспорить соответствующую сделку и признать ее недействительной по мотиву занижения цены.

Был подан встречный иск о признании договора-подряда недействительным. ФАС Северо-Западного федерального округа признал эту сделку не действительной, указав, что имеет место существенное занижение цены. Стокгольмский арбитраж все-таки взыскал 20 млн. евро. При этом существует такая практика, что если имеется решение Третейского суда или иностранного арбитража, то следует привести его в исполнение. А исполнение происходит через суды арбитражной системы. Так как суды округа признали сделку недействительной, они отказали в приведении в исполнение взыскание 20 млн. евро. Эти два дела одновременно попали на рассмотрение Президиума. Президиум отказал в судебном акте и привел к исполнению выплату 20 млн. евро, указав на то, что само по себе занижение цены не является основанием для признания сделки недействительной.

Занижение цены может стать основанием для признания недействительности сделки только в случае, когда это является результатом каких-то злоупотреблений, сговора с заказчиком. Если бы в деле было доказано, что один директор вступил в сговор с другим директором, в том числе в результате получения «отката», это могло бы стать основанием для признания недействительности сделки, поскольку этого доказано не было, то само по себе занижение цены не влечет признания недействительности сделки.

 

Участники семинара обсудили вопросы практики оспаривания результатов кадастровой оценки, сроков исковой давности, практики дел о банкротстве, понятия контролируемого банкротства.

 

Как правило, отчет оценщика используется в судебно-арбитражной практике как письменное доказательство, если речь не идет о назначении судебной экспертизы, т.к. это будет являться экспертным заключением.

 

Существует письмо Президиума Высшего арбитражного суда №92 по вопросу оспаривания отчета оценщика, где рассматривается проблема, допустимости оспаривания отчета оценщика как самостоятельного иска не в рамках иного спора, а в случае несогласия заказчика с результатами, полученными оценщиком. Президиум в 2005 г. указал следующее: существует следующие случаи привлечения оценщиков: когда привлечение оценщика обязательно и когда привлечение не обязательно. 

Если привлечение оценщика обязательно, то существует две группы случаев: когда цена, указанная в отчете оценщика, обязательна и когда цена, указанная в отчете оценщика, не является обязательной. Оспаривать в самостоятельном порядке отчет оценщика дозволяется только в тех случаях, когда цена, указанная в отчете об оценке, является обязательной для заказчика оценки.

Если существует спор, в котором одна сторона приносит отчет оценщика, полученный до возбуждения дела, а вторая сторона приносит контротчет, с отличающейся ценой, суд может назначить экспертизу, поставить перед экспертом вопрос об оценке.

Нужно различать экспертизу отчета оценщика и случаи, когда суд вынужден поставить вопрос перед экспертом о соответствующей цене. Тогда возможно выявлять, насколько соответствует цена, ее итоговая величина в отчете оценщика той цене, которая получена в рамках судебной экспертизы.

Экспертиза может быть назначена по ходатайству сторон. Если не все понятно в случае проведения экспертизы, суд может основываться на одном из отчетов оценщиков. Может ли суд отклоняться от единственного отчета оценщика, который лежит в деле, например, по взысканию ущерба? Да, может, т.к. это он является письменным доказательством. Суд может указать, что, например, не правильно применен такой-то метод, вынести решение, отличающееся от результатов экспертизы. Существует соотношение статей 79–82 арбитражно-процессуального кодекса, каким образом проводится судебная экспертиза. Если в рамках судебной экспертизы были соблюдены эти нормы, то для суда это является основанием признать, что в отчете все в порядке.

Большей частью суды интересуют проверки по цене, насколько правильно сделаны расчеты.

Участники семинара обсудили вопрос: оспаривается ли в суде отрицательное заключение об отчете оценщиком или нет? Существует судебная практика, которая заключается в том, что сам оценщик не может оспаривать в суде свое отрицательное заключение на отчет. Оценщик как субъект не вправе подать такую жалобу на отрицательное заключение. Тем не менее, бывают прецеденты, когда жалобу на отрицательное заключение подает не оценщик, а тот, для кого отрицательное заключение становится помехой для дальнейшей деятельности. Например, конкурсный управляющий, который оспорил такое отрицательное заключение как ненормативный акт, т.к. он с учетом отрицательного заключения не может выставить на продажу имущество, составляющее конкурсную массу. Это блокирует его деятельность.

Любое лицо может обратиться в суд о защите своих нарушенных прав. Но это следует делать в том случае, если есть понимание, что решением суда возможно устранить нарушение законных прав. В случае отрицательного заключения об отчете об оценке нет нарушения прав оценщика. Другое дело, если оценщику предъявляются иски на ненадлежащее проведенную оценку. В таком случае в качестве доказательств может быть приведено отрицательное заключение для установления некачественно выполненной работы, вследствие чего вознаграждение за проделанную оценщиком работу должно быть снижено или предъявлен иск на определенные убытки.

Отчет оценщика для суда более весомый аргумент, чем экспертное заключение, т.к. в нем присутствуют определенные границы стандарта. В заключении содержится авторитетное мнение, но эта форма аргументации не предусмотрена законодательством.

В одной из обсуждаемых тем был вопрос, что такое иск по возмещению убытков? Если это договор, то необходимо привести доказательства о том, что был нарушен договор, что именно привело к возникшим убыткам, а также доказать вину того, кто нарушил условия договора.

Сейчас в разработке находится постановление Пленума по исполнительному производству, в котором будет отражена следующая позиция, что оценка для пристава является обязательной, но в отдельном порядке оспаривать отчет об оценке не надо, а нужно оспаривать решение судебного пристава - исполнителя и привлекать оценщика в качестве третьего лица. В рамках судебной экспертизы возлагается уголовная ответственность за результаты, полученные оценщиком. Уголовная ответственность наступает и за ложное экспертное заключение в рамках судебной экспертизы. Преследуется законом также намеренная подбивка отчета под нужные заказчику критерии или использование недостоверных сведений.

Участники форума получили сертификат, подтверждающий участие в мероприятии, по направлению «Оценочная деятельность» в объеме 8 академических часов.