Предлагаем Вашему вниманию материалы круглого стола «Оценка в режиме всплытия» («Недвижимость и строительство Петербурга» от 04.04.2011)

18 марта 2011 года состоялся круглый стол «Оценка в режиме всплытия», организованный редакцией газеты «Недвижимость и строительство Петербурга», при поддержке Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки».

В зале инвестпроектов на площади Островского собралась интеллектуальная элита рынка недвижимости – оценщики и консультанты. Обсуждали самое насущное: как складывается бизнес после кризиса, как ведет себя государство в роли главного заказчика и чем грозит рынку предстоящее применение «оценки массового поражения», то есть массовых методов оценки объектов для целей налогообложения.

В обсуждении этих и других вопросов принимали участие:

- Николай Баринов, директор по методологии ГК «Аверс»;

- Алексей Шаскольский, руководитель отдела оценки недвижимости ИПП;

- Светлана Чевдарь, директор департамента консалтинга и оценки недвижимости ГК «Лаир»;

- Екатерина Марковец, директор департамента оценки «АРИН»;

- Ксения Янковская, заместитель генерального директора «АФК-Аудит».

- Сергей Грибовский, заместитель генерального директора по оценке – директор департамента оценки ГУП «ГУИОН»;

- Вадим Пирушин, член совета НП СРОО «СПО», генеральный директор ООО «НЭКСО»;

- Владислав Мягков, руководитель Санкт-Петербургского офиса «Ernst&Young-оценка»

- Александр Тимков, генеральный директор компании «Имущественно-Правовой центр».

- Дмитрий Синочкин, модератор дискуссии, шеф-редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга».

 

 

- Полгода назад мы бы еще колебались в выборе варианта названия. Можно было бы назвать конференцию «Оценка в режиме вскрытия». Сейчас очевидно, что кризисный период заканчивается, самое плохое - позади, рынок выжил.

Мы позволили себе выдвинуть пару гипотез и предложить их спикерам в качестве направления для размышлений. Мы предположили, что произошла некоторая концентрация бизнеса. Роль крупных заказчиков – таких, как госкорпорации, банки и пр. - стала важнее, и крупные оценочные фирмы играют более заметную роль, чем два года назад. Заказ года - конкурсный миллиард, который будет осваивать ФГУП «Земля». Второе направление   - кадастровая оценка, массовые методики оценки недвижимости, огромный пласт работ, которые предстоит выполнить оценщикам перед введением налогообложения по рыночной стоимости.

Только что прошла информация об аккредитации при Сбербанке трех петербургских компаний: ГК «Аверс», ИПП и «Городской центр экспертиз».

Первая тема - стратегии оценочных фирм в борьбе за госзаказ и крупные коммерческие контракты.

 

- «Аверс» заявляется в тех конкурсах, где мы имеем какие-то шансы выиграть. В фирме больше двух лет работает отдельная группа подготовки конкурсной документации. Специалисты следят за каждым объявлением, готовят материалы на конкурс, аккредитацию.

Такая стратегия, на наш взгляд, себя оправдывает, но и эти усилия не могут гарантировать получение заказов. Очень важно, помимо получения аккредитаций, стать фирмой, с которой комфортно взаимодействовать заказчику. Важно работать качественно, оперативно, гибко. В условиях аккредитации при Сбербанке (где «Аверс» аккредитовался по максимально возможной схеме), большое внимание уделено качественному критерию

 

- А как же откаты?

 

- Раньше многие фирмы конкурировали за счет откатов, что в какой-то степени объяснимо условиями российской экономики. Но теперь все большее значение приобретают иные критерии, правильнее сказать, их комплекс: наличие аккредитаций, размер и известность компании, умение вести переговоры, взаимодействовать с клиентами…. 

 

- Мы работали с «Лукойлом», и вполне успешно. В этой компании логика проста: если ты достойно делаешь какую-нибудь работу, пусть мелкую, тебе после этого дают более крупную... Там сильный экспертный отдел, который серьезно проверяет расчеты и заинтересован в каких-то новинках в методологии.

 

- Вот ИПП собрал, наверное, самую большую в городе коллекцию аккредитаций… Поделитесь опытом.

 

- Мы действительно полагаем, что размер имеет значение в нашей профессии. И стремимся к крупным заказам, хотя не отказываемся и от небольших объектов.

Мне кажется, наступает такое интересное время, когда сам бизнес заставляет «крупняк» выбирать в партнеры тех, кому он может доверять. Оценка начинает утрачивать формальный характер, когда нужно поставить галочку и закрыть тему, нежно поглаживая карман.

Работая с «Роснано», мы увидели совершенно другой уровень менеджмента, другой уровень требований. О продуктах, бизнес-планы по которым мы сейчас делаем, вы услышите лет через пять-шесть, если не больше.

 

- То есть вы оцениваете бизнес, которого еще нет?

 

- Прорывной бизнес, на мировом уровне. И мы смотрим на него в разрезе мировых рынков, рассчитываем будущий сбыт продукта и то, как он будет выглядеть среди конкурентов. Это все очень увлекательно.

Рынок оценки должен приобретать соразмерность. В Америке домохозяйки, окончив курсы, спокойно оценивают односемейные дома. И есть совершенно другая степень ответственности, требующая другого уровня компетенции. Думаю, к нам это постепенно придет. Как резко отреагировало профессиональное сообщество, когда Сбербанк ввел дополнительные требования! Даже, можно сказать, истерично. Но это государственная структура, и она по закону не может игнорировать предложение сделать все за три копейки. Сбербанк попробовал ввести дополнительный отбор, то есть показать, что он не может далее рисковать своими активами.

- По поводу этой новой аккредитации Сбербанка - полностью присоединяюсь к мнению Алексея Игоревича. Очень правильный шаг. Действительно наши заказчики стали ценить высокопрофессиональных оценщиков. Последний год это особенно заметно. Оценка становится составляющей общего консалтинга.

Первый шаг сделал Сбербанк, молодцы, сейчас РЖД.  

 

- Я бы разделила оценщиков на три категории. Первые – классические, которые хорошо владеют методологией и теоретическими основами и правильно применяют их в отчетах. Они умеют пользоваться инструментарием, но не всегда понимают его глубинный смысл, не всегда могут правильно подобрать аналоги. Их категорически нельзя пускать к заказчику: есть опасность дискредитировать компанию. Вторая категория - это так называемые оценщики-менеджеры, которые были очень сильны на рынке в 2007-2008-м, когда главным было удовлетворить заказчика, заинтересованного в максимизации или в минимизации стоимости. Сейчас приходит время оценщиков-консультантов, которые тщательно анализируют рынок, востребованность тех или иных объектов, портрет потенциального покупателя и его мотивацию.

 

- Чем выше квалификация оценщиков, тем, боюсь, уже круг заказчиков, которым они нужны. Или нет? 

 

- Работа в компании из «большой четверки» имеет свои особенности. Есть плюсы: либо мы выигрываем конкурс как оценщики, либо – если проигрываем - становимся аудиторами, а там оценщику тоже есть что делать. А минус состоит в том, что есть довольно строгие правила независимости. И если нам поступает соблазнительный заказ на оценку, но заказчик аффилирован с нашим аудиторским клиентом, мы не имеем права оказывать ему такие услуги. Часто приходится отказываться от тех или иных заказов.

И в дополнение к тому, что уже здесь говорили: крупные компании не просто выживают, они отлаживают свою финансовую структуру, укрепляют и оптимизируют, хотят большей защиты и независимости, выходят на IPO, связываются с зарубежными финансистами и с банками. А для этого нужны, по крайней мере, трехлетние аудиторские исследования и отчеты. И мне было очень интересно наблюдать последние несколько лет, когда наши ведущие оценочные компании быстро это поняли и качество их работ сильно выросло.

 

- Возникает новое направление, связанное с сопровождением проектов. Оно ближе к консалтингу, это уже больше, чем довольно простая процедура оценки. И если оценщик действительно решил влезть в тему, стать специалистом, мне не кажется это излишним. Один нюанс: если время исполнения заказа позволяет. 

 

- Вот одно из направлений развития: оценщик становится аналитиком-консультантом.

Есть другая сторона. В Сочи обнаружилось, что тонна песка стоит в четыре раза больше, чем в среднем по стране. Интересно, это закладывалось в расчеты по госконтрактам?

 

- Предлагаю не обсуждать Сочи, потому что там особая ситуация. Оценщику дают ценовую информацию, он ее просто прикладывает к отчету. Чтобы не было конфликтов, связанных с высоким уровнем принятия решений. Там не столько инвестиционная оценка, сколько политическая.

 

- Оценочная профессия - одна из лучших в мире. Мы знаем, что у оценщика широкий кругозор, он обязан на проблему смотреть с разных сторон и должен понять, как конкретный бизнес зарабатывает деньги. Вот тогда он профессионал.

Консультант должен слушать заказчика. Здесь есть важный момент. Работа с корпоративной структурой начинается с постановки задачи. Если на начальном этапе задача поставлена правильно, не будет проблем на последующих.

 

- Несколько слов о государстве как о заказчике. Сейчас обсуждаются поправки в закон о госзаказе, может быть, что-то изменится к лучшему. Пока критерий - минимальная цена. С демпингом бороться сложно, но нужно. Надо объединяться, требуется высокая степень солидарности профессионального сообщества. Пока наше петербургское оценочное сообщество весьма разрозненно, хотя мы друг другу улыбаемся. Второй момент: нужно с помощью СМИ вскрывать механизмы - где откат, где снижение стоимости, где государство сэкономило копейку, потеряв намного больше.

 

- Давайте к цифрам, не будем говорить о демпинге. У нас есть сумма контракта, которую выиграло ФГУП «Земля» - около миллиарда рублей. При этом речь идет о десятках миллионов объектов. Нужна методология, которая позволит оценивать большие массивы объектов более-менее корректно, с минимальным количеством споров и в обозримые сроки. Есть ли возможность решить эту задачу?

 

- Риски, связанные с кадастровой оценкой земли, идут от несовершенства законодательства. Это связано и с тем, что федеральный стандарт определяет кадастровую стоимость как рыночную стоимость объекта недвижимости при массовой оценке. Рыночная стоимость предполагает анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, чего в рамках массовой оценки сделать нельзя. То есть, по сути, в стандарте заложена мина замедленного действия, которая рванет, когда нужно будет принимать результаты кадастровой оценки.

Это противоречие на руку собственникам объектов недвижимости. Используя его, они могут оспорить любую оценку кадастровой стоимости, выполненную массовым методом. Отсюда возникают риски огромного количества споров. Оценивать недвижимость для налогообложения должны государственные оценщики, за счет бюджетных средств, на основе методики, разработанной на конкурсной основе оценщиками СРО. Это позволит обеспечить преемственность результатов от оценки к оценке в ходе постоянного и непрерывного мониторинга рынка недвижимости.

 

- Существуют ли у нас математические модели, позволяющие оценить этот огромный массив? 

 

- Чтобы модель была достоверной, необходима исходная информация. А, допустим, в Урюпинске ее нет и по определению не может быть. Однако оценочный арсенал весьма богат. Я не понимаю, почему Росреестр ориентируется только на статистические модели, это неправильно.

Но самое главное - информация. Кто владеет информацией - тот владеет миром. И здесь должна быть преемственность, а ее можно обеспечить только по линии асессора, государственного оценщика.

Причем в России сделки - это последнее, на что можно ориентироваться. Потому что они все искаженные. Нужно анализировать не сделки, а цены предложений, вводя корректирующий коэффициент.

 

- И все же: кто будет выполнять эту работу?

 

- Кто проводил кадастровую оценку земли, тот займется и объектами недвижимости, скорее всего, так.

На конференции в Нижнем Новгороде был доклад по результатам эксперимента по кадастровой оценке земли. Но из него никакой конкретики невозможно было почерпнуть. Зная методы построения и зная проблемы с информационным обеспечением, можно понять, почему. Потому что, открыв ее, в наше время будешь растерзан мгновенно! Верю, что какие-то изменения появятся с 2013 года, когда заказчиками начнут выступать субъекты федерации.

 

- То есть эти ребята делят миллиард (из моих налогов), потом устраивают некий «черный ящик» и даже уважаемым специалистам не рассказывают, что в нем. Потом с помощью этого ящика и госслужащих оценят кусочек земли, квартиру и домик и предъявят сумму налогов. И только после этого я пойду к вам оспаривать эту цифру…

 

- Именно так.

 

- Почему я не госслужащий? Иногда обидно.

А как решается проблема оценки для налогообложения в Европе?

 

- В Финляндии, Швеции, Германии есть категория государственных налоговых оценщиков - асессоров. Работа довольно трудоемкая, они занимаются этим долго - объект за объектом, дом за домом, у каждого свой фронт работ.

 

- Наш генеральный директор полетит на конференцию в США именно за тем, чтобы получить информацию о международном опыте таких работ. Потому что методология - ключевой фактор их выполнения. К сожалению, как показывает практика в России, оценочная работа выстраивается от конечного результата. Особенно если речь идет о налогах. И странно говорить, что это рыночный механизм, потому что система наполнения бюджета налогами - это не рынок.

Тем не менее, массовая кадастровая оценка будет главной темой ближайших двух-трех лет. Об этом говорят и крупные госкорпорации, которые считают, что сильно переплачивают за аренду. Все упирается в деньги.

 

- Вот мой прогноз. Выиграет тендер московская компания и будет искать среди нас субподрядчиков. С большинством не договорятся, начнут закрывать дырки сами, качество работ будет низким. Дойдет до конечного собственника, который должен будет вытаскивать деньги из кармана, и начнется большой шум.  

 

- А вы не считали бы полезным, коллеги, шум устроить немножко раньше, чем для него возникнут совсем уж реальные причины?

 

- Возможно, имеет смысл создать региональный совет по оценочной деятельности. Сейчас мы врозь; соберемся, поговорим, «НП» опубликует (за что ей отдельное спасибо), а воз будет там, где ему предписано быть.

 

- Какие процессы на ближайшие полтора-два года будут определять рынок? Что будет самым главным?

 

Ксения Янковская:

- Безусловно, споры вокруг закона о госзакупках, от этого мы никуда не денемся, на рынке аудита тоже.

 

- На мой взгляд, мы стоим перед началом утяжеления оценочной профессии в двух аспектах. Часть оценщиков пойдет в эксперты, а часть – шерпами, носить рюкзаки. Уже сейчас мало-мальски значимые отчеты проходят экспертизу СРО. Один оценщик составил отчет, но другой поднял шлагбаум. Отвечает поднимающий шлагбаум, усилия профессионального сообщества направлены в эту сферу. Здесь много рисков, и, боюсь, мы можем наломать дров.

 

- Важно, чтобы мы научились продавать свое мнение, будь то конфликтная ситуация или госоценка и так далее. Второй тренд: пока нас рассматривают до определенной степени как статистов и гнут свою линию всеми правдами и неправдами. Если мы научимся консолидировать и продвигать наше мнение, сможем свою точку зрения выносить на более высокий уровень.

 

- К оценщикам станут прислушиваться, когда государство и компании разработают долгосрочные стратегии. Сегодня чиновники не заинтересованы в минимизации стоимости земли, но если говорить о том, сколько на этом они теряют инвесторов, получаются несопоставимые величины. Если бы они заглянули на семь лет вперед и разработали стратегический план развития своего региона, то привлекали бы дополнительные инвестиции, снижая кадастровую стоимость и налоговую нагрузку, и получили бы гораздо больший эффект.

 

- Госрегулирование оценочной деятельности доведет профессию почти до ручки, и надеюсь, как раз после этого печального этапа начнется новый, в котором будет больше здравого смысла, принципов доверия и делового оборота.

 

- Перспективное направление – оценка и работа с непрофильными активами банков, это огромный пласт. Оценка включается в рамки большого консалтинга.

 

- Направления, где максимально будет востребован труд оценщика: кадастровая оценка и, конечно, экспертиза.

 

- Крупные компании будут становиться еще крупнее и сильнее, небольшим фирмам имеет смысл поискать специализацию, чтобы не хвататься за все.

 

- Я работаю по всей России и могу сравнивать условия труда оценщика. Первое. Петербург - уникальный город, в котором есть работающая геоинформационная система, есть сайт КГА с генпланами и регламентами, на сайте Фонда имущества регулярно публикуют результаты торгов. Второе. В Питере есть сообщество оценщиков, которые хотя бы говорят на одном языке. И третье. Есть грамотные журналисты, профессиональные СМИ. Ничего подобного нет ни в Москве, ни в Екатеринбурге, ни в Нижнем, ни в Челябинске.   

 

- Спасибо на добром слове…