Саморегулируемая организация Ассоциация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки»

В рамках образовательного проекта НП СРОО «СПО» 30 октября 2014 года состоялся семинар «Методические аспекты кадастровой оценки. Практика досудебного и судебного пересмотра результатов кадастровой оценки в 2014 году»

С приветственным словом к участникам семинара выступил заместитель председателя Совета Партнерства, доктор технических наук Петр Александрович Козин, подчеркнувший значимость вопросов, которые рассматриваются докладчиками в ходе проведения мероприятия.

Как корректно выделить «землю» и фактор местоположения? Что делать, если объект расположен под/над землёй или рассматриваются сложносоставные объекты?

Что делать, если земля не разграничена / не выделена под конкретным объектом?

Встроенные помещения, не регистрируемые объекты… как быть?

О наиболее важных вопросах, возникающих у оценщиков при проведении кадастровой оценки, слушателям семинара рассказал член Экспертного совета НП СРОО «СПО» Бойко Андрей Юрьевич.

При определении объекта оценки важно ответить на следующие вопросы:

  • Характеристики объектов?
  • Принципы ценообразования?
  • Какие подходы предпочтительны?

В Реестре содержатся следующие сведения:

  • Наименование объекта
  • Назначение объекта
  • Тип и значение основной характеристики объекта (площадь, длина, глубина и т.д.) ; количество этажей, в том числе подземных этажей; материал наружных стен; год ввода в  эксплуатацию объекта
  • Сведения о включении объекта в единый государственный реестр ОКН
  • Обозначения характерных точек контура объекта
  • Координаты характерных точек контура объекта
  • Сведения о составных частях объекта.

Докладчик выделил  классификацию объектов оценки  согласно Общероссийскому классификатору муниципальных территориальных образований (ОКТМО):

  • Сельские поселения
  • Городские поселения
  • Муниципальные районы
  • Городские округа
  • Внутригородские территории городов федерального значения
  • Межселенные территории

Общероссийский классификатор административно-территориального деления (ОКАТО) республики, края, области включает следующие сведения:

  • Города федерального значения
  • Автономные области и округа
  • Районы, города, городские районы городские округа, ПГТ,
  • Сельские поселения и населенные пункты

Докладчик определил основные этапы при расчёте стоимости объектов оценки  с использованием затратного подхода:

  1. Подготовка и обработка исходных данных
  2. Подбор справочных аналогов и определение удельных показателей затрат на создание объектов
  3. Определение продолжительности строительства, моделирование ПП
  4. Определение физического износа
  5. Определение величины внешнего устаревания
  6. Подготовка исходных данных

Также в ходе семинара Бойко Андрей Юрьевич рассказал участникам о  способах и моделях расчёта при осуществлении оценки объектов недвижимости.

О работе Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения  кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу, а также о практике применения норм  ФСО №7  при проведении и оспаривании  результатов  кадастровой оценки в своем докладе рассказал Баринов Николай Петрович, член Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения  кадастровой стоимости, кандидат технических наук.

Николай Петрович входил в состав «рабочей группы» по разработке Стандарта. Докладчик отметил, что ФСО №7 дополняет действующие стандарты оценки, определяя, на какие объекты недвижимости распространяется его действие.Докладчик в своем сообщении подчеркнул, что положения ФСО №7 не распространяется на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости массовым методом. Стандарт устанавливает, что теперь оценщик самостоятельно определяет достаточность объема исследований при проведении анализа рынка в сегментах фактического использования объекта оценки и альтернативных видов использования, необходимых для проведения оценки. Особое внимание докладчик обратил на корректность составления технического задания, которая существенно влияет на легитимность всего отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости в целом, методы и подходы к оценке, согласование результатов.

В сообщении Табалы Дмитрия Николаевича, члена Экспертного совета НП СРОО «СПО», начальника отдела судебного сопровождения оценки ГУП «ГУИОН» прозвучали результаты оспаривания кадастровой оценки в Санкт-Петербурге.

Дмитрий Николаевич сообщил, что всего было подано  заявлений 157, из которых:
- оспаривание кадастровой стоимости в 2012 году  – 138.

Результатами оспаривания стали следующие решения:
             удовлетворение требований – 17
             мировое соглашение - 41
             отказ в удовлетворении требований – 71
             отказ от иска – 9

- фактов оспаривания кадастровой стоимости  в 2013 году – 19.  По данным заявлениям были приняты следующие решения:
             удовлетворение требований – 6
             мировое соглашение - 1
             отказ в удовлетворении требований – 5
             судебный процесс продолжается - 7

Докладчик ознакомил слушателей семинара с изменениями федерального законодательства, регламентирующего процедуру оспаривания результатов кадастровой стоимости.

Согласно Федеральному закону от 21.07.2014  №225-ФЗ  результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.  В состав комиссии входят:

  • представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации,
  • органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке,
  • уполномоченного федерального органа исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (далее - орган кадастрового учета)
  • подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

  • кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости,
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости ( в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений)
  • отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

В течение пяти рабочих дней с даты принятия по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости соответствующего решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный срок.

Кузнецов  Дмитрий Дмитриевич,  председатель Санкт-Петербургского научно-методического совета по оценке, кандидат технических наук ознакомил участников семинара с научно-методическими аспектами «оспаривания» результатов кадастровой оценки

Докладчик отметил, что существующей системой ценообразования все недовольны. Свободные цены – это не проявление рыночного равновесия, а результат  переговоров.

Необходимо предпринимать усилия про формированию новой системы ценообразования, основой реализации которой станет соблюдение следующих принципов:

  • Информационная открытость, публичность
  • Многовариантность (подходы, аналоги…)
  • Справедливость
  • Полезность и эффективность
  • Связь с психологией

Как отметил в своем выступлении докладчик, кризис экспертной деятельности в РФ обусловлен следующими факторами:

  • Ликвидация отраслевой науки
  • Неоднозначность судебной экспертизы
  • Прямая и обратная задачи любой экспертизы, в т.ч. судебно-медицинской. Соотношение 20/80.

Как найти выход из сложившейся ситуации? По мнению Дмитрия Дмитриевича, следует постепенно легализовывать методические разработки через внутренние документы СРОО.

Можно ли избежать ошибок в отчетах? Для того чтобы ответить на данный вопрос, важно определить типичные ошибки,  наиболее часто встречающиеся в отчетах об оценке:

  • Ошибки, возникающие в результате копирования фрагментов отчетов
  • Ошибки в терминах (Цена – Стоимость)
  • Ошибки в расчетах: ссылка не на ту клетку!
  • Структура таблиц, групповая оценка. Лучше одна большая таблица, чем много маленьких!
  • Тестирование (Метод ДДП и капитализация)
  • Больше независимых методов (концепция 3*3)
  • Двойной счет

К наиболее значимым  научно-методическим проблемам оценки недвижимости в РФ, нуждающимся в скорейшей разработке,  по мнению Дмитрия Дмитриевича Кузнецова, следует причислить:

  • Достоверность информации об аналогах, поиск и отбор аналогов. Соотношение объема информации об ОО и ОА.
  • Как сравнить объекты между собой?
  • Какова потеря стоимости у конкретного ОКСа?
  • Как обосновать СД? Или избежать её обоснования?
  • Новая форма отчета об оценке:
  1. Краткая, табличная форма + устный отчет (как в США)
  2. Отражение двух точек зрения (покупатель – 80% и продавец 20%) в одном отчете
  3. Несколько методов оценки, концепция 3*3
  4. От рыночного равновесия – к поведенческой экономике.
  5. Так есть специфика России в оценке недвижимости?

Консетова  Вера  Витальевна, член Совета ООО «РОО», председатель Ленинградского областного регионального отделения ООО «РОО» выступила с сообщением об особенностях расчета стоимости убытков и упущенной выгоды при изъятии, временном занятии или ограничении прав пользования объектами недвижимости в связи с государственными или муниципальными нуждами.

Изъятие земельных участков является одним из правовых инструментов, дающих возможность органам государственного управления принудительно отчуждать земельные участки для использования их в публичных интересах.

Основными нормативными документами в сфере изъятия земельных участков и определения выкупной цены являются:

  • Конституция РФ
  • Земельный кодекс РФ (статьи 9, 10, 11, 32, 49, 55, 57, 62, 63)
  • Гражданский кодекс РФ (статьи 235, 239, 279-282)
  • Жилищный кодекс РФ (статья 32)
  • Укрупненный анализ имущественно-правового статуса территории строительства включает в себя:
  • Имущественно-правовую инвентаризацию;
  • Определение затрат на выкуп земельных участков
  • Разработку документации по предоставлению земельных участков (акты выбора земельных участков, ППт и ПМТ)

Вера  Витальевна отметила важность определения убытков в составе выкупной цены объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 15 Гражданского Кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Ст. 62 Земельного Кодекса РФ трактует величину убытков, причиненных нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, как убытки, подлежащие полному возмещению, в том силе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством РФ.

При заключении соглашений о выкупе в большинстве случае существуют налоговые последствия по налогу на добавленную стоимость, налогу на прибыль, налог на доходы физических лиц, соответственно, для физических лиц.

Следует выделить следующие этапы выполнения работ по определению размера убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки:

I. Сбор, обработка и анализ информации, необходимой для проведения расчетов

II. Определение состава убытков, возникающего в каждом конкретном случае.

III. Проведение соответствующих расчетов.

IV. Подготовка Отчета о размере убытков, причиненных обладателям прав на земельный участок.

V. Проверка на корректность полученных результатов и соответствующий контроль качества.

Вера  Витальевна отметила, что под упущенной выгодой обладателей прав на земельные участки следует понимать неполученный доход, который обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены.

Расчет размера упущенной выгоды осуществляется в следующем порядке:

  • Определение периода восстановления нарушенного производства
  • Определение величины денежного потока
  • Дисконтирование денежного потока
  • Расчет размера упущенной выгоды.

Для расчета величины денежного потока проводится анализ и прогноз денежных поступлений от видов деятельности (выручки) и денежных выплат по видам деятельности (себестоимости), на которые повлияло временное занятие. Прогнозный срок денежных поступлений определяется на основании периода восстановления нарушенного производства.

Следующий блок вопросов был посвящен судебной практике по оспариванию результатов кадастровой  оценки в регионах РФ.

За период с 01.01.2014 по 31.07.2014 в созданные при территориальных органах Росреестра комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости поступило 7918 заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее – заявления) в отношении 11 276 объектов недвижимости.

Суммарная величина кадастровой стоимости до рассмотрения заявлений в Комиссиях составляла 2 трлн. руб., после – 1,2 трлн. руб., что свидетельствует о ее снижении на 40%.

За период с 01.01.2014 по 31.08.2014 на территории Российской Федерации по данным Росреестра в судах инициирован 11 436 споров о величине внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 22 552 объектов недвижимости. По указанным спорам ответчиками являются территориальные органы Росреестра и (или) ФГБУ «ФКП Росреестра», в том числе филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъектам Российской Федерации.

Докладчик отмечала, что в целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в исках, как правило, указываются следующие основания:

  • установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (11180 исков, 98% от общего числа исков);
  • оспаривание решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (164 иска);
  • несоблюдение порядка проведения государственной кадастровой оценки (18 исков);
  • ошибка в сведениях государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости (48 исков);
  • несоблюдение порядка внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (16 исков);
  • несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства (7 исков);
  • несоблюдение порядка утверждения результатов государственной кадастровой оценки (1 иск);
  • по нескольким основаниям из указанных выше (2 иска).

В результате вынесенных в судебном порядке решений наблюдается падение налоговой базы (суммарной величины кадастровой стоимости) приблизительно на 84,6%:

  • суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составляла около 1,3 трлн. руб.;
  • после оспаривания – около 0,2 трлн. руб.

В Постановлении Президиума ВАС РФ № ВАС-13839/13 от 11 февраля 2014 года отмечалось, что в судебной практике не сформирован единообразный подход  решению ряда вопросов, возникающих при рассмотрении требований об оспаривании решений комиссии.

Существовавшие проблемы:

  • Отсутствие общих правил. Противоречивость позиций.
  • Возможность пересмотра кадастровой стоимости только после вступления судебного решения в законную силу.
  • Невозможность ретроспективного пересмотра налоговых платежей.
  • Актуализация кадастровой стоимости раз в год (Москва, Санкт-Петербург).
  • Важно и законодательно установлено: в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В ходе проведения семинара состоялось обсуждение наиболее значимых методических аспектов кадастровой оценки.  

 




вернуться назад